O contrato de Sublocação, está cada vez mais sendo aplicado nos dias atuais, mas o que consiste esse contrato?
A sublocação consiste em um contrato derivado, ou seja, quando o locatário do contrato principal, na qualidade de Sublocador, se obriga a ceder a outrem denominado Sublocatário (terceiro que não figura no contrato principal) o uso e o gozo, de imóvel urbano por prazo determinado ou não.
Sendo assim, existe um contrato de locação, em que são sujeitos dessa relação jurídica o Locador e o Locatário, o contrato de sublocação é quando o locatário realiza a locação do imóvel para um terceiro que não figura no contrato principal.
MAS O LOCATÁRIO PODE ALUGAR O IMÓVEL QUE O QUAL NÃO É PROPRIETÁRIO?
A resposta é SIM!!
Porém existe alguns requisitos que devem ser observados, para que esse contrato seja válido na esfera jurídica e produza seus efeitos.
As sublocações estão disciplinadas nos artigos 14 a 16 da Lei de locações 8.245/91, porém a lei não trata dos seus pressupostos em sentido estrito, mas existem algumas características essências, para que seja possível realizar o contrato de sublocação:
1º – Para realização do contrato de Sublocação, por se tratar de contrato derivado, depende de um contrato principal, com isso, para realização de tal contrato é necessário que o contrato de locação esteja vigente, pois o locatário só pode ceder aquilo que tem a posse.
2º – O Sublocador tem que figurar como locatário do contrato de locação (principal)
3º – Os direitos que o Sublocador possui no contrato principal devem ser transferidos igualmente para o Sublocatário, e mediante a remuneração.
Aqui vale uma ressalva, a remuneração do contrato de sublocação não poderá ser superior daquele estabelecido no contrato de locação, pois assim, conforme matéria já debatida pela jurisprudência e doutrina, se o locatário realizar contrato de sublocação e locar por valor superior do contrato principal, essa prática levaria a influenciar que os locatários realizassem a sublocação, sendo assim, o valor do aluguel no contrato de locação não poderá ter caráter especulativo.
MAS O LOCATÁRIO PODE SUBLOCAR SEM AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR? NÃO!
De acordo com o dispositivo legal previsto no artigo 13 da Lei 8245/91, não pode haver o contrato de Sublocação sem autorização prévia do Locador, in verbis:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
- 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
- 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Sendo assim, o locador deverá ser notificado, de forma escrita e se manifestar. O silencio ou demora do Locador não presume a aceitação do contrato, conforme estabelecido expressamente na legislação.
Sem o consentimento expresso do Locador, poderá ocorrer despejo quando não consentido, como penalidade de infração ilegal contratual (LI, art. 9 , II c/c art. 13), sendo o despejo a forma de resolução do contrato.
Conclui-se assim, que é possível ao locatário realizar a Sublocação, desde que observado os requisitos mencionados e com o consentimento expresso do locador.
